相続した土地は自分で名義変更できる？【手続きの流れと費用】

こんにちは、埼玉県川越市の税理士法人サム・ライズの林公士郎です。

土地の所有者が亡くなりその土地を相続することになった場合、その相続人が名義変更を行う必要があります。

相続した土地の名義変更は、相続人が一人であればそれほど難しいものではありません。しかし、相続人が複数いたり、土地に抵当権がついていたりなど、条件があればあるほど名義変更が複雑化していきます。

そこで今回は、相続した土地の名義変更を行いたい場合の流れや、相続人が複数いる場合の対応方法、また自分で行うのが難しい場合の費用などについて解説していきます。

土地を相続した場合の名義変更の流れ

まずは土地を相続した場合、名義変更を行うために必要な流れについて解説します。

相続人が誰なのかを確認

該当の土地を相続する相続人が何人いるのかを確定する必要があります。相続人のうち1人でも合意が欠けてしまっていた場合、その協議は無効となってしまうので正確に確認をし、確定してください。

亡くなった被相続人が遺言書を遺している場合は、その内容を確認しましょう。亡くなった被相続人の死亡事項の記載がある戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）と遺言書があって、遺言書の内容で遺産を分割することで異論がなければ戸籍による証明は不要となります。

遺言書がない場合は、
・亡くなった方の出生から亡くなるまでのすべての戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員が同意する遺産分割協議書
の提出が必要となります。

なお、法定相続情報証明制度が開始されたため、法務局で被相続人の戸籍謄本や相続人前任の住民票などを提出すると、法定相続情報一覧図の写しが発行され、それ一枚で相続人としての証明ができるようになりました。
この制度を利用すれば、すべての証明書類を持ち歩かなくても相続関係を証明する書類として利用できるため便利です。

すべての遺産を確認

次に相続を受けるすべての遺産について確認をし、確定しましょう。この時点で見落としがあると、あらためて遺産分割のやり直しを行わなければいけなくなるためとても面倒です。

例えば自宅や賃貸物件の場合、固定資産税を納めているためわかりやすいですが、山林など他の不動産を所有している場合は見落としがちです。そのため、可能性がある場合は市町村で名寄せを行い、確認をする必要があります。

よくある相続遺産としては、以下のようなものも考えられますので、見落としのないよう確認を行ってください。

■よくある相続財産
・土地、物件など不動産
・預貯金、現金
・有価証券（株式、債権など）
・生命保険
・ゴルフ会員権
・美術品、貴金属
・借金や貸付金（マイナス遺産も含みます）

相続する土地の分け方を決める

もしも遺言書があり、その内容に従う場合は、該当相続人で指定の内容にて分配します。

遺言書がない場合は、「遺産分割協議」を行います。遺産分割協議は、該当する相続人全員で行わなければいけません。

そして、この遺産分割協議で話し合った内容を「遺産分割協議書」という文書にし、名義変更を行う際に提出します。なお、遺産分割協議書には、相続人である全員の署名も必要です。

相続した土地の名義変更を行う

相続した土地の名義変更を行うためには、以下の書類が必要となります。

■法定相続人が一人の場合（あるいは法定相続分で相続をする場合）
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
・法定相続人の戸籍謄本
・法定相続人の住民票
・相続する不動産の固定資産税評価証明書
・登記申請書
・収入印紙
・委任状（代理人が手続きを行う場合）

■遺産分割協議で決めた内容で相続をする場合
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
・法定相続人の戸籍謄本
・法定相続人の住民票
・相続する不動産の固定資産税評価証明書
・法定相続人の印鑑証明書
・遺産分割協議書
・登記申請書
・収入印紙
・委任状（代理人が手続きを行う場合）

上記の必要書類を名義変更をおこなう不動産の所在地を管轄している法務局へ提出すれば、約1～2週間で土地の権利証が発行され、名義変更登記が完了となります。
なお、法定相続情報一覧図の写しを法務局で発行してもらっている場合、それを持参すれば相続人を証明する謄本や住民票などは不要となります。

登記申請書のひな型は、法務局のホームページでもダウンロードすることができます。

参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

相続税の申告と納付をする

相続税の申告と納付が必要な場合は、被相続人の住所地にある税務署で行います。

相続税の申告は、申告書を作成し、必要書類とあわせて提出します。

不動産の相続税申告には以下の書類が必要です。

【不動産関連書類】固定資産税の評価証明書、登記事項証明書（登記簿謄本）、実測図など
【被相続人】戸籍・除籍謄本、戸籍の附票、住民票の除票
【相続人全員】住民票、戸籍謄本、戸籍の附票、印鑑証明書、個人番号カードもしくは通知カードと運転免許証などの身分証明書のコピーのいずれか

相続税は、相続が発生したことを知った日から10ヶ月以内に申告・納税を行う必要があります。
期限をすぎるとペナルティとして延滞税などの利息が発生する場合があるので早めに対応を行いましょう。

相続人が複数名いる場合の相続方法

土地などの不動産は、相続人が複数いる場合、分配の仕方が難しい場合があります。
そこで、ここでは4つの相続方法についてご紹介します。

現物相続

相続人のうち、一人が土地をそのまま相続する最もシンプルな方法が「現物相続」です。

この場合、他の相続人は、その土地と同じ価値のある現金やそのほかの相続財産を受け取ることで合意すれば問題ありません。

代償分割

相続人のうち、一人が土地をそのまま相続し、他の相続人に対しては、土地を相続した相続人が自らの金銭を渡す方法があり、これを「代償分割」と言います。

他の相続人は土地の相続はありませんが、同等の価値となる金銭を受け取ることで解決する方法です。

遺産となった実家などにもともと暮らしていた相続人が、そのままその不動産を取得する場合などに適応することが多い手法です。ただし、その相続人が他の相続人に渡すことができる金銭がない場合は、この方法をとることは難しくなります。

換価分割

相続した不動産を売却して現金に換え、その現金を相続人で分ける方法で、これを「換価分割」と言います。土地などの不動産は残りませんが、現金で平等に分配できます。

ただし、現金での収入を得たことにより、相続人全員が譲渡所得税の課税が発生するので注意しましょう。

共有相続

不動産はそのまま残して、相続人全員の名義で共有することを「共有相続」と言います。

ただし、この方法をとる場合、誰か一人の意見だけで売却したり、賃貸に出したりすることはできません。常に全員の同意が必要となるため、場合によってはリスクの高い方法となります。

土地の名義変更にかかる費用

自分で名義変更を行う場合は、必要書類の取得時にかかる費用のみです。

一方、名義変更のみを行いたい場合は司法書士などに依頼して対応してもらうことができます。その場合は、上記の取得費用に加え、司法書士に支払う報酬が発生します。相続登記の際の一般的な費用は、10万円前後が平均的です。

ただし、依頼する土地や相続人の状況などによっても異なるので、必ず相談時に確認をしてください。また、贈与の場合には、さらに高い費用が発生することが多いので、あわせて参考にしてください。

なお、相続が発生した場合は、相続税の申告・納付や、被相続人の準確定申告の対応が必要となる場合があります。相続税の申告は、土地の名義変更以上に手続きが複雑でわかりにくく、素人が自分で行うにはハードルが高いでしょう。

その場合は、土地の名義変更とあわせて、一括で税理士に依頼をしたほうが、便利であり、税金対策になる場合もありますので、一度税理士に相談をしてみることをおすすめします。

土地や不動産の相続で起こりがちなトラブル

土地や不動産の相続は、場合によっては複雑化してしまっていることもあります。そこで、その原因となりうる代表的な例についてご紹介します。

もしも土地を相続する場合は、あわせて以下のような状況がないかを確認してください。

相続する土地に抵当権がついていた（借金）

不動産に抵当権が付いていて担保に入っていた場合は、マイナスの財産を受け継ぐことになります。

その場合、以下いずれかの方法をとることを選択する必要が出てきます。

①借金を完済する
抵当権を消すには、借金を完済するしかありません。
代わりに借金分を支払い、抵当権抹消の手続きをとってください。

②相続を放棄する
借金となる遺産を相続したくない場合は、相続自体を放棄することが出来ます。
相続を放棄する場合は、相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ相続放棄の申し立てを行う必要があるので期限に注意してください。
3か月を過ぎると相続放棄はできなくなります。
また、相続放棄を行うということは、プラスとなる財産もすべて放棄をすることになるのでよく考えてから申し立てを行ってください。

③「限定承認」を選択する
「限定承認」は、相続する遺産の範囲内で債務を負担する方法です。
債務があったとしても相続をしたいものがある場合にこの方法を選択します。
この場合は相続人である全員が同意のもと、共同申し立てを行うことになります。

土地の登記がされていなかった

土地の登記が一部されていなかったという事象は少なくありません。

例えば自宅を増築した場合などに、増築分を登記しておらず「一部未登記」としての物件がある場合があります。未登記の部分があると相続が正しくできなくなるので、手続きが必要となります。

しかし、土地の一部が未登記のまま所有者が亡くなってしまうと、建築確認済証、評価証明書、建物図面などの必要書類を揃えるのにも時間がかかる可能性があります。

そのため、相続の中に土地や不動産があることがあらかじめわかっている場合は、事前に未登記の部分がないかなどを所有者に確認をとっておくことをおすすめします。